Comisión por amortización anticipada: cuándo se paga y cuánto
Antes de destinar tus ahorros a amortizar la hipoteca, hay una pregunta que deberías responder primero: ¿tu banco puede cobrarte una comisión por hacerlo, y cuánto sería? La buena noticia es que, desde 2019, la ley limita mucho estas comisiones; la mala es que el porcentaje exacto que te aplican depende de cuándo firmaste tu hipoteca y de qué tipo de interés tienes. En esta guía te explicamos, paso a paso, cuánto puedes llegar a pagar y cómo comprobarlo en tu propio contrato.
¿Qué es la comisión por amortización anticipada?
Es la cantidad que el banco puede cobrarte cuando devuelves parte o la totalidad del capital pendiente de tu hipoteca antes del plazo pactado. Existen dos variantes, aunque en la práctica suelen regularse con los mismos límites:
Amortización parcial y cancelación total: diferencias
- Comisión por amortización anticipada parcial: se aplica cuando devuelves una parte del capital (por ejemplo, para reducir plazo o cuota) sin cancelar toda la hipoteca.
- Comisión por amortización anticipada total (también llamada compensación por cancelación anticipada): se aplica cuando liquidas por completo el préstamo, normalmente porque vendes la vivienda, te subrogas a otro banco o cancelas la hipoteca con otros fondos.
El fundamento legal de esta comisión es compensar al banco por la pérdida financiera que le supone dejar de cobrar los intereses que tenía previstos, no un «castigo» por amortizar; de hecho, como veremos, la ley exige que el banco demuestre esa pérdida para poder cobrarla.
¿Qué ley regula la comisión por amortizar una hipoteca?
La normativa clave es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019. Esta ley se aplica a todas las hipotecas firmadas a partir de esa fecha. Si tu hipoteca es anterior, no te preocupes: más abajo te explicamos qué régimen te corresponde.
Límites legales según el tipo de hipoteca (firmadas desde junio de 2019)
| Tipo de hipoteca | Periodo | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable | Primeros 3 años de vida del préstamo | 0,25% del capital amortizado |
| Variable (alternativa que puede pactar el banco) | Primeros 5 años de vida del préstamo | 0,15% del capital amortizado |
| Variable | A partir del año 3 o 5 (según la opción pactada) | 0% — no se puede cobrar comisión |
| Fija | Primeros 10 años de vida del préstamo | 2% del capital amortizado |
| Fija | A partir del año 10 | 1,5% del capital amortizado |
Un par de aclaraciones importantes sobre esta tabla:
- En las hipotecas variables, el banco debe elegir una única opción (0,25% a 3 años o 0,15% a 5 años) al firmar el contrato; no puede combinarlas ni aplicar la que más le convenga en cada momento.
- Estos porcentajes son techos legales, no obligaciones: muchos bancos ofrecen comisión 0% en sus hipotecas, especialmente en las variables, como reclamo comercial. Revisa siempre tu escritura o tu oferta vinculante (FEIN) para saber la comisión real que te aplica, que puede ser igual o inferior a estos máximos, pero nunca superior.
- La comisión se calcula solo sobre la cantidad que amortizas, no sobre el capital total pendiente de la hipoteca.
Requisito clave que mucha gente desconoce: la pérdida financiera
Aunque tu hipoteca tenga pactada una comisión dentro de estos límites, la ley establece que el banco solo puede cobrarla si realmente sufre una pérdida financiera por tu amortización anticipada, y esa pérdida se calcula con una fórmula específica recogida en el artículo 8 de la Ley 5/2019, que compara el interés de tu préstamo con el de mercado en el momento de la amortización.
En la práctica, esto significa que, si los tipos de interés han subido desde que firmaste tu hipoteca (algo que ha ocurrido con frecuencia en los últimos años), es probable que el banco no pueda demostrar ninguna pérdida financiera real, ya que ahora puede prestar ese dinero a un tipo más alto del que tú le pagabas. En ese escenario, aunque tu contrato recoja una comisión del 2%, el banco no tendría derecho legal a cobrarla. Si el banco te la cobra igualmente sin justificar esa pérdida, puedes reclamar su devolución.
Ejemplo práctico de cálculo
Supongamos una hipoteca variable firmada en 2022, con comisión pactada del 0,25% durante los primeros 3 años. En 2026 (dentro de ese periodo), amortizas 15.000 €:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Capital amortizado | 15.000 € |
| Comisión máxima aplicable (0,25%) | 37,50 € |
| Se cobra si el banco demuestra pérdida financiera | Sí, hasta ese máximo |
| Se cobra si el banco NO demuestra pérdida financiera | No, aunque esté pactada |
Como ves, en el peor de los casos la comisión en una hipoteca variable suele ser una cantidad reducida en comparación con el ahorro en intereses que consigues al amortizar; en una hipoteca fija, al ser el porcentaje mayor (hasta el 2%), conviene hacer siempre el cálculo antes de decidir la cantidad a amortizar.
¿Y si mi hipoteca es anterior a junio de 2019?
Aquí es donde más confusión suele haber. Las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 no se rigen automáticamente por estos límites, sino por la normativa vigente en el momento de la firma:
- Hipotecas firmadas antes del 9 de diciembre de 2007: se rigen por la Ley 2/1994, con sus propios límites (generalmente hasta el 1% en amortización parcial y hasta el 1% adicional en caso de subrogación, según lo pactado en escritura).
- Hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019: se rigen por la Ley 41/2007, que estableció límites del 0,5% durante los primeros 5 años y 0,25% el resto del plazo para hipotecas variables (o hasta el 2%/1,5% en fijas, según lo pactado).
En cualquier caso, sea cual sea la fecha de tu hipoteca, la regla de la pérdida financiera demostrable que hemos explicado en el apartado anterior aplica igualmente desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 en adelante, incluso a contratos firmados antes: el banco debe justificar la pérdida real para poder cobrar la comisión pactada en tu escritura.
Cómo saber qué comisión tienes exactamente
- Revisa la escritura de tu hipoteca, en la cláusula relativa a «amortización anticipada» o «cancelación anticipada».
- Si contrataste tu hipoteca después de junio de 2019, revisa también la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que te entregó el banco antes de firmar.
- Si tienes dudas sobre qué normativa te corresponde, puedes consultar directamente con tu banco, que está obligado a informarte con claridad, o con el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
Qué hacer si crees que te han cobrado de más
Si el banco te ha cobrado una comisión sin justificar la pérdida financiera, o por un porcentaje superior al legalmente permitido, puedes:
- Presentar una reclamación por escrito directamente ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco.
- Si no obtienes respuesta satisfactoria en el plazo legal (normalmente dos meses), acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
- Valorar, con asesoramiento legal, la vía judicial si el importe reclamado lo justifica.
Preguntas frecuentes
¿Se paga comisión también cuando cancelo la hipoteca al vender la casa? Sí, se aplican los mismos límites que en la amortización parcial, ya que legalmente se trata también de un reembolso anticipado (total, en este caso) del capital pendiente.
¿La comisión se paga sobre el capital amortizado o sobre el total de la hipoteca? Solo sobre la cantidad que amortizas en ese momento, nunca sobre el capital total pendiente de la hipoteca.
¿Puedo negociar que me quiten la comisión al firmar la hipoteca? Sí, es un aspecto totalmente negociable con el banco antes de firmar, igual que el diferencial o la vinculación de productos. Muchas entidades la eliminan si vinculas nómina, seguros u otros productos.
¿Esta comisión es la misma que la de subrogación a otro banco? Son conceptos relacionados pero no idénticos: la subrogación de acreedor (cambiar de banco) tiene su propio régimen dentro de la misma ley, con límites que en muchos casos coinciden con los de la amortización anticipada. Te lo explicamos con detalle en nuestro artículo sobre subrogación de hipoteca a otro banco.
Conclusión
Desde 2019, la ley ha reducido de forma notable el margen de los bancos para cobrar por amortizar tu hipoteca antes de tiempo, y en muchos casos (especialmente en hipotecas variables firmadas en los últimos años) el banco ni siquiera podrá justificar el cobro por falta de pérdida financiera real. Aun así, antes de amortizar, revisa tu escritura, calcula el importe máximo que podrían cobrarte y compáralo con el ahorro en intereses que vas a conseguir: en la gran mayoría de los casos, ese ahorro compensa sobradamente la comisión.
Este artículo tiene una finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal o financiero personalizado. Antes de amortizar tu hipoteca, revisa las condiciones concretas de tu contrato y, en caso de duda, consulta con tu entidad bancaria o con un profesional cualificado.