No puedo pagar la hipoteca: opciones antes del embargo

Si estás pasando por dificultades para pagar tu hipoteca, lo primero que necesitas saber es esto: el embargo no es la única salida, ni la primera que se plantea. Existen varias vías, con protección legal específica en muchos casos, antes de llegar a esa situación. Lo más importante es actuar cuanto antes: cuanto más tiempo pase sin que hagas nada, menos opciones tendrás disponibles. En este artículo te explicamos, en orden, qué puedes hacer.

Paso 1: no ignores los avisos, habla con el banco cuanto antes

Es la reacción más habitual, y la más contraproducente: evitar las llamadas o cartas del banco por vergüenza o angustia. Cuanto antes te pongas en contacto con tu entidad para explicar tu situación, más margen de negociación tendrás. Los bancos, en general, prefieren renegociar las condiciones antes que iniciar un proceso de ejecución, que también les supone costes y tiempo. Solicita una cita específica para hablar de «dificultades de pago» o «reestructuración de deuda», no una conversación informal en cualquier gestión.

El Código de Buenas Prácticas: tu principal protección legal

España cuenta con dos Códigos de Buenas Prácticas (CBP) diseñados para proteger a los deudores hipotecarios en dificultades, y es importante no confundirlos:

• CBP de 2012 (Real Decreto-ley 6/2012), pensado para deudores «sin recursos», en el umbral de exclusión social. No tiene fecha de caducidad y sigue vigente.
• CBP de 2022 (Real Decreto-ley 19/2022), pensado para un colectivo más amplio de deudores en «riesgo de vulnerabilidad» por la subida de tipos de interés. Este código ha tenido un carácter temporal, con sucesivas prórrogas; su plazo general de solicitud venció a finales de 2025, aunque se amplió hasta junio de 2026 para residentes en las zonas afectadas por la DANA de 2024. Es posible que, en el momento en que leas este artículo, ya no esté disponible para nuevas solicitudes fuera de esas zonas, o que se haya aprobado una nueva prórroga; conviene verificar su vigencia actual.

La adhesión de los bancos a estos códigos es, en general, voluntaria, aunque la inmensa mayoría de las grandes entidades están adheridas. El Banco de España pone a disposición de cualquier persona un simulador de elegibilidad para comprobar, con tus datos concretos, si cumples los requisitos de alguno de estos códigos.

Las medidas del Código de Buenas Prácticas, en orden

Estos códigos no ofrecen una única solución, sino un proceso escalonado, donde primero se intentan las medidas menos drásticas:

1. Plan de reestructuración de la deuda: puede incluir una carencia (dejar de pagar capital, o capital e intereses, durante un periodo determinado), una reducción del tipo de interés durante varios años, o una ampliación del plazo de amortización, para reducir la cuota mensual.
2. Medidas complementarias, si la reestructuración anterior no es suficiente para hacer viable la deuda: pueden incluir una quita (reducción de parte del capital pendiente), según valore la entidad.
3. Dación en pago, como última medida: entregar la vivienda al banco para cancelar la totalidad de la deuda pendiente. Es una medida a la que solo se llega si las anteriores no consiguen hacer sostenible la situación, y su concesión depende de que cumplas los requisitos específicos y de la evaluación del banco. Te explicamos esta figura con más detalle en nuestro artículo sobre dación en pago: qué es y cuándo es posible en España.

Si no cumples los requisitos del Código: la novación directa

Si no encajas en los requisitos de vulnerabilidad de estos códigos, no significa que no tengas margen de negociación: puedes solicitar directamente a tu banco una novación de las condiciones de tu hipoteca (carencia temporal, ampliación de plazo, cambio de cuota), sin necesidad de acogerte a ningún código específico. El banco no está obligado a aceptarla, pero muchas entidades tienen sus propios programas internos de refinanciación para clientes con dificultades, especialmente si has sido puntual en tus pagos hasta ese momento.

Vender la vivienda antes de llegar a la ejecución

Si, tras valorar tu situación con calma, ves que no vas a poder sostener la hipoteca ni siquiera con una reestructuración, vender la vivienda por tu cuenta suele ser mucho mejor que esperar a una ejecución hipotecaria. En una venta ordinaria, tú decides el precio y el momento, mientras que en una subasta judicial derivada de una ejecución, la vivienda suele adjudicarse muy por debajo de su valor real de mercado, y tú seguirías debiendo la diferencia si el precio de adjudicación no cubre toda la deuda pendiente.

Generar ingresos adicionales desde la propia vivienda

Antes de llegar a soluciones más drásticas, algunas familias consiguen aliviar su situación alquilando una habitación de la vivienda (si el espacio y las circunstancias lo permiten), lo que puede generar un ingreso mensual adicional que ayude a sostener la cuota mientras se resuelve la situación de fondo (búsqueda de empleo, recuperación de ingresos, etc.).

Ayudas públicas complementarias

Si finalmente pierdes la vivienda (por dación en pago o ejecución), existen ayudas al alquiler y fondos sociales de vivienda (acuerdos entre el sector bancario, asociaciones y administraciones públicas) que ofrecen viviendas en alquiler social a precios reducidos para quienes han perdido su vivienda habitual en estas circunstancias. Infórmate en los servicios sociales de tu ayuntamiento o en la consejería de vivienda de tu comunidad autónoma sobre los programas disponibles.

Dónde pedir ayuda gratuita y especializada

• Banco de España: a través de su Portal del Cliente Bancario, ofrece información, el simulador de elegibilidad del Código de Buenas Prácticas y una guía específica para deudores hipotecarios en dificultades.
• Servicios de intermediación hipotecaria de tu comunidad autónoma: varias comunidades cuentan con oficinas específicas de mediación entre deudores y bancos, de carácter gratuito.
• OMIC (Oficina Municipal de Información al Consumidor) de tu ayuntamiento.
• Turno de orientación jurídica gratuita del colegio de abogados de tu provincia, para valorar tu caso concreto con un profesional.
• Servicios sociales municipales, que pueden orientarte también sobre ayudas de emergencia social mientras se resuelve tu situación.

Qué ocurre si no haces nada

Si dejas de pagar sin negociar ni buscar ninguna de estas alternativas, el banco puede iniciar, tras varias cuotas impagadas, un procedimiento de ejecución hipotecaria, que puede terminar en el embargo y subasta de la vivienda. Es un proceso con varias fases y plazos legales, que explicamos con detalle en nuestro artículo sobre embargo de vivienda por impago de hipoteca: proceso paso a paso. Cuanto antes actúes, en más fases previas a ese punto podrás intervenir.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas cuotas puedo dejar de pagar antes de que el banco empiece a actuar?

Depende de cada entidad y de tu historial, pero conviene actuar mucho antes de llegar a ese punto: lo ideal es contactar con el banco en cuanto preveas que vas a tener dificultades, no cuando ya hayas dejado de pagar varias cuotas.

¿Perder la casa afecta a mi historial crediticio para siempre?

Las incidencias de pago quedan registradas en ficheros de morosidad y en la CIRBE durante un tiempo determinado, pero no de forma permanente; con el tiempo y sin nuevas incidencias, tu historial puede recuperarse.

¿Puedo acogerme al Código de Buenas Prácticas si tengo más de una vivienda?

Generalmente no; estos códigos están pensados para proteger la vivienda habitual del deudor, no segundas residencias ni inmuebles de inversión.

¿Es buena idea dejar de pagar la hipoteca mientras negocio con el banco?

No es recomendable dejar de pagar por iniciativa propia sin haber llegado a un acuerdo formal con el banco (como una carencia pactada), ya que eso puede acelerar el inicio de un procedimiento de ejecución en lugar de facilitar la negociación.

Conclusión

Tener dificultades para pagar la hipoteca es una situación angustiosa, pero no estás sin opciones: el Código de Buenas Prácticas, la negociación directa con el banco, la venta anticipada de la vivienda o las ayudas públicas complementarias son alternativas reales que pueden evitarte llegar a un embargo. Lo más importante es no esperar: contacta con tu banco y con los servicios de asesoramiento gratuito disponibles en cuanto detectes que vas a tener problemas, y no cuando la situación ya sea difícil de revertir.

Este artículo tiene una finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal o financiero personalizado. Si estás atravesando dificultades económicas, además de la información de este artículo, puede ayudarte hablar con un profesional de la orientación jurídica gratuita de tu colegio de abogados o con los servicios sociales de tu municipio, que pueden acompañarte en todo el proceso.