Cómo declarar la hipoteca en la Renta 2026
«Tengo hipoteca, ¿qué tengo que declarar exactamente?» es una pregunta que no tiene una única respuesta, porque depende por completo de qué uso le das a esa vivienda. En este artículo repasamos las distintas situaciones en las que tu hipoteca entra en juego en la declaración de la Renta: vivienda habitual, vivienda alquilada, segunda residencia, y qué ocurre si has vendido o refinanciado tu hipoteca durante el año.
Antes de empezar: identifica en qué situación estás
No todas las hipotecas se declaran igual. Antes de rellenar cualquier casilla, identifica cuál de estos escenarios es el tuyo:
| Tu situación | ¿Hay algo que declarar por la hipoteca? |
|---|---|
| Vivienda habitual, comprada antes de 2013 | Sí, posible deducción por inversión en vivienda habitual (régimen transitorio) |
| Vivienda habitual, comprada después de 2013 | No hay deducción estatal, pero revisa si tu comunidad autónoma tiene una propia |
| Vivienda alquilada a terceros con hipoteca pendiente | Sí, los intereses son gasto deducible en el rendimiento del capital inmobiliario |
| Segunda vivienda no alquilada, con hipoteca | No se deduce la hipoteca, pero debes declarar la imputación de renta inmobiliaria |
| Vendiste una vivienda con hipoteca pendiente durante el año | Sí, debes declarar la ganancia o pérdida patrimonial de la venta |
| Cambiaste de hipoteca (subrogación o novación) durante el año | No genera, por sí mismo, ninguna casilla nueva, pero revisa el importe correcto de lo pagado en el año |
1. Vivienda habitual comprada antes de 2013
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya venías aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual, puedes seguir haciéndolo dentro del régimen transitorio: un 15% de lo pagado en el año (capital, intereses y seguros obligatorios vinculados), con una base máxima de 9.040 € anuales. Se declara en las casillas 547 (tramo estatal) y 548 (tramo autonómico) del modelo 100. Analizamos este caso con todo detalle, incluyendo requisitos y ejemplos, en nuestro artículo sobre deducción por vivienda habitual en la hipoteca: ¿sigue vigente?.
2. Vivienda habitual comprada después de 2013
Si tu compra fue posterior a esa fecha, no existe deducción estatal que declarar por el hecho de pagar la hipoteca de tu vivienda habitual. No obstante, revisa si tu comunidad autónoma mantiene alguna deducción propia (por ejemplo, para jóvenes o familias numerosas), ya que estas son independientes de la fecha de compra y sí podrían aplicarte. Lo explicamos con un ejemplo real en el artículo mencionado arriba.
3. Vivienda alquilada a terceros con hipoteca pendiente
Si tienes una vivienda en alquiler y todavía estás pagando su hipoteca, la situación fiscal cambia por completo: aquí no hablamos de una deducción por vivienda habitual, sino del cálculo del rendimiento del capital inmobiliario derivado del alquiler. En este cálculo:
- Los intereses de la hipoteca sí son gasto deducible, restándose de los ingresos por alquiler para calcular el rendimiento neto.
- La amortización de capital NO es un gasto deducible: es la devolución del préstamo, no un gasto asociado a la obtención del ingreso. Lo explicamos con más detalle en nuestro artículo sobre fiscalidad de la amortización anticipada de hipoteca.
- Existe un límite: los intereses y gastos de financiación deducibles, junto con los gastos de conservación y reparación, no pueden superar el importe de los ingresos íntegros del alquiler de ese inmueble; el exceso, si lo hay, se puede deducir en los cuatro años siguientes.
- Este rendimiento se declara dentro del apartado de «Rendimientos del capital inmobiliario» del modelo 100, indicando el inmueble arrendado y sus ingresos y gastos correspondientes.
4. Segunda vivienda no alquilada, con hipoteca pendiente
Si tienes una segunda vivienda (por ejemplo, de uso vacacional) que no está alquilada y sobre la que todavía pagas hipoteca, debes tener en cuenta dos cosas:
- La hipoteca de una segunda vivienda no genera ninguna deducción, ni por capital ni por intereses, al no ser tu vivienda habitual.
- Debes declarar la imputación de renta inmobiliaria: Hacienda entiende que disponer de un inmueble que no es tu vivienda habitual y que no está alquilado genera una renta ficticia, calculada como un porcentaje (habitualmente el 2%, o el 1,1% si el valor catastral fue revisado en los últimos diez años) sobre el valor catastral del inmueble, con independencia de que tengas hipoteca pendiente o no.
5. Venta de una vivienda con hipoteca pendiente durante el año
Si has vendido una vivienda que todavía tenía hipoteca pendiente (cancelándola en el momento de la venta, como es habitual), debes declarar la operación como una ganancia o pérdida patrimonial, calculada por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, con independencia de que parte del precio se destinara a cancelar la hipoteca pendiente. Ten en cuenta:
- Si la vivienda vendida era tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, puedes beneficiarte de la exención por reinversión, no tributando por la ganancia obtenida (o solo por la parte no reinvertida).
- Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, puedes beneficiarte de una exención total de la ganancia patrimonial, independientemente de que reinviertas o no el importe.
- La cancelación registral de la hipoteca (el trámite posterior a liquidar la deuda) no tiene, por sí misma, ninguna implicación en esta parte de la declaración; es un trámite notarial y registral independiente que explicamos en nuestro artículo sobre amortización total de hipoteca: pasos y documentación necesaria.
6. Cambios de hipoteca durante el año: subrogación o novación
Si has subrogado tu hipoteca a otro banco o has renegociado sus condiciones (novación) durante el año, esto no genera, por sí mismo, ninguna casilla adicional en la declaración. Lo único que debes revisar es que el importe total pagado durante el año (sumando lo abonado a la entidad anterior y a la nueva, si hubo cambio a mitad de ejercicio) esté correctamente reflejado si aplicas la deducción por vivienda habitual del régimen transitorio, ya que el límite de 9.040 € se calcula sobre el total del año, independientemente de con qué banco lo hayas pagado.
Checklist antes de presentar tu declaración
- Identifica en qué situación de las anteriores te encuentras (o si te encuentras en varias, por tener más de un inmueble).
- Reúne el certificado anual de tu hipoteca, que el banco te facilita habitualmente al inicio de cada año, con el desglose de capital, intereses y comisiones pagadas.
- Comprueba si tienes derecho a la deducción por vivienda habitual (régimen transitorio) o a alguna deducción autonómica.
- Si tienes una vivienda alquilada, prepara el desglose de ingresos y gastos deducibles asociados, incluyendo los intereses de la hipoteca.
- Si vendiste una vivienda durante el año, reúne la documentación de compra y venta para calcular correctamente la ganancia o pérdida patrimonial.
- Revisa el borrador de Hacienda antes de confirmarlo, ya que no siempre incorpora automáticamente todos los datos relativos a deducciones autonómicas o a rendimientos de capital inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿El banco me informa de lo que puedo declarar de mi hipoteca?
El banco te facilita un certificado con los importes pagados durante el año (capital, intereses, comisiones), pero no te indica qué deducciones concretas puedes aplicar; eso depende de tu situación personal y debes valorarlo tú o con ayuda de un asesor fiscal.
¿Tengo que declarar algo si mi hipoteca es de una vivienda todavía en construcción?
Puede existir un tratamiento específico si iniciaste la construcción antes de 2013 y cumples los requisitos del régimen transitorio; consulta tu caso concreto con un asesor fiscal, ya que las reglas de plazos para ocupar la vivienda tienen particularidades.
¿Qué pasa si tengo hipoteca sobre un local para mi actividad como autónomo?
En ese caso, los intereses de la hipoteca (y otros gastos asociados) pueden ser deducibles como gasto de tu actividad económica, de forma similar a como se tratan en el caso de una vivienda alquilada; consulta con tu asesor fiscal el tratamiento exacto según tu régimen de tributación.
¿Es obligatorio declarar la hipoteca aunque no tenga ninguna deducción que aplicar?
No existe una «casilla obligatoria» solo por tener hipoteca si no genera ningún derecho a deducción; lo que sí es obligatorio es declarar correctamente cualquier renta asociada al inmueble (alquiler, imputación de renta de segunda vivienda, ganancia patrimonial por venta), tengas o no hipoteca pendiente sobre él.
Conclusión
No existe una única forma de «declarar la hipoteca»: depende de si es tu vivienda habitual (y de cuándo la compraste), si la tienes alquilada, si es una segunda residencia, o si la has vendido durante el año. Identifica primero tu situación concreta, reúne el certificado anual que te facilita tu banco, y revisa con calma el borrador de Hacienda antes de confirmarlo, ya que varias de estas deducciones y rendimientos no siempre se incorporan automáticamente.
Este artículo tiene una finalidad informativa y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. La normativa y los plazos de la campaña de la Renta pueden variar cada año; consulta siempre la información oficial de la Agencia Tributaria o a un asesor fiscal antes de presentar tu declaración.