Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la hipoteca: quién lo paga
Pocas reformas fiscales han generado tanta controversia en tan pocas semanas como la del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en las hipotecas. En este artículo te explicamos, de forma clara, quién lo paga actualmente, cómo se llegó a este cambio y un matiz que sigue generando confusión: la diferencia entre el AJD de la hipoteca y el de la compraventa de la vivienda.
La respuesta directa: desde 2018, lo paga el banco
Desde el 10 de noviembre de 2018, el sujeto obligado a pagar el AJD generado por la escritura de préstamo hipotecario es el banco (el prestamista), no el cliente. Este cambio se estableció mediante el Real Decreto-ley 17/2018, que modificó el artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, estableciendo una excepción expresa a la regla general (que sigue asignando el pago al adquirente en el resto de actos jurídicos documentados).
Qué es exactamente el AJD y cómo se calcula
El AJD, en su modalidad de documentos notariales, grava aquellos documentos que se otorgan ante notario, tienen contenido económico valuable, son inscribibles en un registro público (en este caso, el Registro de la Propiedad) y no están sujetos a otras modalidades del ITP ni al Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La escritura de préstamo hipotecario cumple los tres requisitos, por lo que genera este impuesto.
Un dato importante que mucha gente desconoce: la base sobre la que se calcula el AJD no es el capital que te prestan, sino la responsabilidad hipotecaria total, una cifra que incluye el capital prestado más los intereses ordinarios, los intereses de demora, y las costas y gastos previstos en caso de impago. Esta responsabilidad hipotecaria total puede llegar a ser entre un 30% y un 60% superior al capital efectivamente prestado, dependiendo de cómo configure cada banco la cobertura de la garantía. Aunque esta cifra ya no te afecta directamente como pagador del AJD, sí es relevante saber que existe, porque es la que figura en tu escritura como «responsabilidad hipotecaria» y puede sorprender si no se conoce su origen.
La historia: el vaivén judicial que lo originó
Este cambio normativo no llegó por iniciativa espontánea del Gobierno, sino como respuesta urgente a una situación de enorme inseguridad jurídica generada en el otoño de 2018:
- Una sala del Tribunal Supremo dictó una sentencia que, por primera vez, establecía que debía ser el banco quien pagara el AJD, cambiando la doctrina que se había aplicado hasta entonces.
- Apenas unos días después, el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del propio Tribunal Supremo revirtió ese criterio, volviendo a establecer que el pago correspondía al cliente, generando una enorme controversia social y mediática.
- Ante la incertidumbre jurídica generada por este vaivén en cuestión de semanas, el Gobierno aprobó con carácter urgente el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, zanjando definitivamente la cuestión por la vía legislativa: a partir de su entrada en vigor, el banco sería el sujeto pasivo del impuesto.
Qué cambió exactamente la norma
Además de trasladar el pago al banco, el Real Decreto-ley 17/2018 introdujo otros dos ajustes relevantes:
- Modificó el artículo 45 de la ley del impuesto para que las exenciones subjetivas de las que ya gozaban ciertos prestatarios (Estado, entidades religiosas, Cruz Roja, y otras entidades específicas recogidas en la norma) se mantuvieran, aunque ahora el efecto de esa exención beneficia al banco (que sería quien, en teoría, debería pagar en esos casos) y no al prestatario original.
- Modificó la Ley del Impuesto sobre Sociedades, añadiendo expresamente que este gasto no es deducible para los bancos en su propio impuesto de sociedades, evitando que pudieran compensar fiscalmente el coste del nuevo impuesto que debían asumir.
¿Es retroactivo este cambio?
No. El Real Decreto-ley 17/2018 se aplica únicamente a las escrituras de préstamo hipotecario formalizadas a partir del 10 de noviembre de 2018, día siguiente a su publicación en el BOE. Si tu hipoteca es anterior a esa fecha, el pago del AJD se rigió por la normativa y la doctrina jurisprudencial vigente en aquel momento, que con carácter general asignaba el pago al prestatario (cliente), salvo que hubieras iniciado en su día algún procedimiento de reclamación específico sobre tu caso concreto.
El matiz que genera más confusión: AJD de la hipoteca vs. AJD de la compraventa
Este es el punto que más dudas sigue generando, especialmente en la compra de vivienda nueva (obra nueva, comprada directamente al promotor): en esa operación se firman dos documentos notariales distintos, cada uno con su propio AJD:
| Documento | AJD tras la reforma de 2018 |
|---|---|
| Escritura de préstamo hipotecario | Lo paga el banco |
| Escritura de compraventa de la vivienda (obra nueva) | Lo sigue pagando el comprador |
La reforma de 2018 solo afectó al AJD de la escritura de préstamo hipotecario, no al de la compraventa, que sigue rigiéndose por la regla general (el adquirente es el sujeto pasivo). Esto explica por qué, al comprar una vivienda nueva, es habitual que sigas viendo una partida de AJD dentro de tus gastos de compra, aunque tu hipoteca ya no te genere ese coste: son dos impuestos independientes, sobre dos documentos distintos.
En el caso de una vivienda de segunda mano, la operación de compraventa no tributa por AJD sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también sigue pagando el comprador, sin relación con la reforma del AJD hipotecario.
Variación según la comunidad autónoma
El AJD es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que pueden fijar su propio tipo dentro de ciertos márgenes (con carácter general, entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad). Desde la reforma de 2018, esta variación autonómica ya no afecta directamente al bolsillo del cliente en el caso del AJD de la hipoteca (lo paga el banco, sea cual sea el tipo autonómico), aunque sigue siendo relevante para el AJD de la compraventa de vivienda nueva, que si continúa asumiendo el comprador.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar el AJD si firmé mi hipoteca antes de noviembre de 2018?
Depende de las circunstancias concretas de tu caso y de si en su momento iniciaste algún procedimiento; dado el tiempo transcurrido, es recomendable consultar con un abogado especializado si tienes dudas sobre la viabilidad de una reclamación tan antigua, ya que estas cuestiones suelen estar sujetas a plazos de prescripción.
¿El banco puede repercutirme el coste del AJD de alguna otra forma, aunque no me lo cobre directamente?
La norma no permite que el banco te lo cobre como tal, y tampoco puede deducírselo como gasto en su Impuesto de Sociedades. No obstante, no puede descartarse que los bancos hayan podido ajustar otras condiciones generales (tipos, comisiones) del mercado hipotecario tras la reforma; en cualquier caso, no existe ninguna partida identificable como «AJD» que pueda cobrarte hoy un banco por tu préstamo hipotecario.
¿Pago AJD si compro una vivienda de segunda mano con hipoteca?
No pagas AJD por la escritura de préstamo (lo paga el banco), pero sí pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la compraventa del inmueble, que es un impuesto distinto y sigue correspondiendo al comprador.
¿Qué pasa con el AJD si construyo mi propia vivienda (autopromoción)?
En estos casos pueden generarse documentos notariales adicionales (como la declaración de obra nueva), cuyo tratamiento fiscal conviene consultar específicamente con un gestor o notario, ya que puede diferir del esquema estándar de compraventa más hipoteca.
Conclusión
Desde el 10 de noviembre de 2018, el AJD generado por la escritura de tu préstamo hipotecario lo paga el banco, no tú, tras una reforma legal que llegó como respuesta urgente a una situación de gran inseguridad jurídica. Aun así, conviene recordar que este cambio no afecta al AJD (o al ITP, en segunda mano) de la escritura de compraventa de la vivienda, que sigue corriendo a cargo del comprador como una partida independiente dentro de los gastos totales de la operación.
Este artículo tiene una finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal o fiscal personalizado. Antes de tomar decisiones basadas en esta información, consulta con un notario, gestor o asesor fiscal cualificado.