Hipoteca para no residentes en España: guía completa

España sigue siendo uno de los destinos favoritos para la compra de vivienda desde el extranjero: en 2025, los compradores no españoles representaron el 13,8% del total de las compraventas de vivienda, cerca de 97.300 viviendas, casi un 5% más que el año anterior. Si eres una de esas personas y necesitas financiación, el proceso es distinto al de un residente en varios aspectos importantes. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber.

Qué se considera «no residente» en este contexto

Aquí conviene una primera aclaración: ser «no residente» a efectos de una hipoteca no depende de tu nacionalidad, sino de dónde resides fiscalmente. Un ciudadano español que vive y trabaja en Alemania es, a efectos hipotecarios, un no residente en España; y un ciudadano extranjero que ya vive y tributa en España es tratado como residente. Lo que analiza el banco es dónde generas tus ingresos y dónde tienes tu residencia fiscal habitual, no tu pasaporte.

Aclaración importante: comprar vivienda no da derecho a residencia

Antes de entrar en el proceso hipotecario, es fundamental despejar un malentendido frecuente: la conocida «Golden Visa», que permitía obtener un permiso de residencia mediante inversión inmobiliaria, quedó suprimida el 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025. Comprar una vivienda en España, ya sea al contado o financiada, no concede actualmente ningún permiso de residencia. Si tu objetivo combina la compra de vivienda con un traslado de residencia a España, las vías vigentes son otras (visado de nómada digital, residencia no lucrativa, arraigo, reagrupación familiar, entre otras), y conviene consultar con un abogado de extranjería especializado antes de tomar decisiones patrimoniales basadas en expectativas migratorias que ya no aplican.

Financiación: cuánto puedes conseguir

	Residente en España	No residente
Financiación máxima	Hasta el 80% (hasta 100% con aval ICO en casos concretos)	Entre el 50% y el 70%, según banco y perfil
Entrada necesaria	20% + gastos	30%-40% + gastos
Plazo máximo habitual	30-35 años	20-25 años
Ahorro total necesario (entrada + gastos)	Entorno al 30% del precio	Entorno al 40-50% del precio

Como ves, la diferencia más relevante es que necesitarás un ahorro considerablemente mayor que si compraras siendo residente: sumando la entrada (30-40%) y los gastos de compraventa (12-15% adicional), es habitual necesitar tener disponible cerca de la mitad del precio de la vivienda.

El NIE: el primer paso imprescindible

Sin NIE (Número de Identidad de Extranjero) no hay hipoteca, ni escritura, ni liquidación de impuestos: es tu identificador fiscal en España y el banco no puede ni empezar a estudiar tu expediente sin él. Puedes solicitarlo en el consulado español de tu país de residencia o, si ya estás en España, en las oficinas de extranjería o comisarías habilitadas. Es recomendable iniciar este trámite con antelación, ya que los plazos pueden variar bastante según el consulado o la oficina.

Documentación necesaria

• NIE vigente de cada titular de la hipoteca.
• Pasaporte en vigor.
• Declaraciones de la renta de los últimos dos ejercicios en tu país de residencia fiscal.
• Últimas 3-6 nóminas, o documentación equivalente de tus ingresos si eres autónomo o empresario en tu país.
• Certificado de residencia fiscal en tu país de origen.
• Certificado de no residencia en España, emitido por la autoridad tributaria española correspondiente.
• Historial bancario de los últimos meses.
• Justificación del origen de los fondos que vas a aportar como entrada, especialmente relevante para cumplir la normativa de prevención de blanqueo de capitales.

Un aspecto que alarga bastante el proceso: la documentación emitida en el extranjero debe presentarse apostillada (o legalizada, según el país) y traducida oficialmente al español por un traductor jurado, lo que añade tiempo y coste al proceso que un residente no tiene que asumir.

Qué bancos ofrecen hipotecas para no residentes

Algunas entidades cuentan con productos específicos diseñados para este perfil, entre ellas Santander, Bankinter, CaixaBank y UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios). Otros bancos, sin tener un producto dedicado, también conceden financiación a no residentes caso por caso, aunque generalmente con condiciones más limitadas (menor porcentaje de financiación, plazos más cortos) que las de sus productos específicos. Dado que las condiciones varían bastante entre entidades, comparar varias opciones o apoyarte en un bróker especializado en clientes no residentes suele mejorar notablemente el resultado.

El proceso paso a paso

1. Obtén tu NIE, si todavía no lo tienes, con la mayor antelación posible.
2. Reúne y traduce/apostilla la documentación necesaria de tu país de residencia.
3. Compara ofertas de varios bancos (o de bancos con producto específico para no residentes).
4. Solicita la hipoteca aportando el expediente completo; el banco encargará la tasación de la vivienda.
5. Recibe la FEIN (oferta vinculante), con el plazo legal mínimo de 10 días antes de la firma.
6. Firma de la escritura ante notario en España. Si no puedes desplazarte, es posible en algunos casos otorgar un poder notarial (ante el consulado español en tu país o ante notario local con la apostilla correspondiente) para que un apoderado firme en tu nombre.

El proceso completo, desde la solicitud hasta la firma, suele durar entre 4 y 8 semanas para un residente, pero en el caso de no residentes, la necesidad de traducir documentos y el análisis de riesgo adicional puede alargarlo hasta 2-3 meses.

Gastos de la compra

Al margen de la hipoteca en sí, debes contar con los gastos habituales de cualquier compraventa en España:

• Vivienda nueva: IVA del 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía según la comunidad autónoma.
• Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
• Notaría, registro y gestoría, similares a los de cualquier comprador residente.

Fiscalidad como no residente propietario en España

Ser propietario de un inmueble en España como no residente conlleva obligaciones fiscales específicas frente a la Agencia Tributaria española, a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):

• Si la vivienda no está alquilada, debes declarar una renta inmobiliaria imputada (con carácter general, el 1,1% o el 2% del valor catastral, según si ha sido revisado en los últimos diez años), tributando al tipo correspondiente según seas residente en la Unión Europea/Espacio Económico Europeo o en un país fuera de este ámbito.
• Si alquilas la vivienda, debes declarar los ingresos del alquiler, con posibilidad de deducir determinados gastos (como los intereses de la hipoteca) si eres residente fiscal en la UE/EEE, un beneficio que generalmente no aplica de la misma forma a residentes fuera de este ámbito.

Dado que los tipos y las reglas exactas del IRNR pueden variar y dependen de convenios de doble imposición entre España y tu país de residencia, es muy recomendable contar con un asesor fiscal especializado en no residentes para gestionar correctamente estas obligaciones.

Preguntas frecuentes

¿Puedo conseguir una hipoteca en España sin haber pisado el país?

Es complicado en la práctica, ya que la mayoría de bancos requieren al menos una visita para completar ciertos trámites o la firma, aunque en algunos casos se puede gestionar gran parte del proceso a distancia y firmar mediante poder notarial.

¿Los ciudadanos de la Unión Europea tienen condiciones distintas a los de fuera de la UE?

Las condiciones bancarias suelen ser similares para ambos grupos (dependiendo más del perfil financiero que de la nacionalidad), aunque en el terreno fiscal (IRNR) sí existen diferencias relevantes entre contribuyentes de la UE/EEE y de fuera de este ámbito.

¿Necesito una cuenta bancaria en España antes de solicitar la hipoteca?

Sí, en la práctica necesitarás abrir una cuenta en el banco español con el que vayas a formalizar la hipoteca, tanto para domiciliar los pagos como para gestionar los cobros y pagos asociados a la compra.

¿Puedo alquilar la vivienda que compre con esta hipoteca?

Sí, no hay ninguna restricción específica por ser no residente, aunque deberás declarar los ingresos del alquiler ante la Agencia Tributaria española a través del IRNR, con las particularidades fiscales que comentamos anteriormente.

Conclusión

Conseguir una hipoteca en España siendo no residente es perfectamente posible, pero exige más ahorro inicial (cerca de la mitad del precio de la vivienda entre entrada y gastos), más documentación (con traducción y apostilla) y más tiempo que para un residente. Ten muy presente que la compra de vivienda ya no concede ningún derecho de residencia en España desde 2025, y apóyate en un bróker especializado o un abogado de extranjería si tu situación no es sencilla, ya que la diferencia entre conseguir mejores o peores condiciones suele estar en cómo se prepara y presenta el expediente, no solo en tu perfil financiero de partida.

Este artículo tiene una finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero personalizado. Antes de comprar una vivienda en España como no residente, consulta con un abogado de extranjería y un asesor fiscal especializado en tu situación concreta.