Hipoteca conjunta entre no casados: cómo repartir la propiedad

Comprar una vivienda en pareja sin estar casados es cada vez más habitual, pero también genera dudas legales que un matrimonio no tiene que plantearse, porque no existe un régimen económico (gananciales o separación de bienes) que se aplique automáticamente. En este artículo te explicamos cómo repartir correctamente el porcentaje de propiedad, por qué ese porcentaje es tan importante fiscalmente, y qué ocurre con la vivienda y la hipoteca si la relación termina.

¿Por qué el porcentaje de propiedad no es un simple trámite?

Cuando una pareja no casada compra una vivienda, se constituye lo que legalmente se llama una comunidad de bienes o proindiviso: cada uno es propietario de un porcentaje del inmueble, que debe quedar reflejado expresamente en la escritura de compraventa. A diferencia de un matrimonio en gananciales, aquí no existe ninguna presunción legal de reparto al 50%; sois vosotros quienes decidís el porcentaje, y esa decisión tiene consecuencias fiscales reales.

La regla de oro es que el porcentaje de propiedad debe coincidir con lo que cada uno aporta realmente, tanto en la entrada inicial como en la responsabilidad asumida sobre el resto del precio financiado. Si uno de los dos aporta el 70% del dinero de la entrada pero se escritura la vivienda al 50%, Hacienda puede interpretar que la parte que aportó menos ha recibido una donación encubierta de la diferencia, lo que generaría una tributación por el Impuesto de Donaciones, con tipos que pueden ser considerablemente más altos que si simplemente se refleja el porcentaje real de aportación desde el principio.

Cómo calcular el porcentaje correcto

Un ejemplo sencillo: si la entrada de la vivienda es de 40.000 € y uno aporta 28.000 € (el 70%) mientras el otro aporta 12.000 € (el 30%), lo correcto es escriturar la propiedad en esa misma proporción: 70%-30%. Si además cada uno va a asumir una parte proporcional distinta de las cuotas futuras de la hipoteca, conviene reflejarlo también en algún acuerdo privado entre ambos, aunque frente al banco (como veremos a continuación) esto no cambia vuestra responsabilidad conjunta de la deuda.

El matiz más importante: propiedad y deuda son cosas distintas

Aquí está el punto que genera más confusión, y que conviene entender bien antes de firmar:

• La escritura de compraventa establece quién es propietario de qué porcentaje del inmueble (el proindiviso).
• La escritura de hipoteca establece quién responde de la deuda frente al banco, y en España lo habitual es que esta responsabilidad sea solidaria: cada titular responde del 100% de la deuda frente al banco, con independencia de su porcentaje de propiedad.

Esto significa que, aunque tu escritura refleje que eres propietario solo del 30% de la vivienda, el banco puede reclamarte el pago íntegro de toda la hipoteca si tu pareja deja de pagar su parte, y después tendrías que reclamarle a él o ella por la vía civil la parte que le correspondía. Es posible pactar una responsabilidad mancomunada (cada uno responde solo de su porcentaje), pero los bancos son reacios a aceptarla porque reduce su garantía de cobro, y en la práctica es poco habitual conseguirla.

Qué pasa si la pareja se separa: la extinción de condominio

Si la relación termina y uno de los dos quiere quedarse con la vivienda (o ambos prefieren vender a un tercero), existen varias vías, con consecuencias fiscales muy distintas:

Vía	Tributación aproximada
Extinción de condominio (uno se queda la vivienda, compensa al otro)	Solo AJD (0,5%-1,5% según comunidad autónoma) sobre el valor de la parte adquirida; exenta de Plusvalía Municipal
Venta de la parte al otro copropietario	Tributa como una compraventa normal: ITP (6%-10%) para quien compra, y posible ganancia patrimonial en el IRPF para quien vende
Donación de la parte a la otra persona	Tributa por el Impuesto de Donaciones, generalmente la opción fiscalmente más cara de las tres

La extinción de condominio (también llamada disolución de comunidad de bienes) es, con diferencia, la vía más eficiente fiscalmente cuando uno de los dos se queda con la vivienda completa y compensa económicamente al otro por su parte. Solo tributa por AJD sobre el valor de la parte que se adquiere, no por el ITP de una compraventa completa, siempre que el exceso de adjudicación resulte inevitable por tratarse de un bien indivisible (como es el caso de una vivienda).

Ejemplo numérico real

Una pareja tiene una vivienda en Madrid valorada en 600.000 €, con titularidad al 50%, y una hipoteca pendiente de 280.000 €. Uno de los dos se queda con la vivienda y debe compensar al otro por su parte:

• Valor de la vivienda: 600.000 € → mitad correspondiente a quien se va: 300.000 €.
• Hipoteca pendiente: 280.000 € → mitad correspondiente a quien se va: 140.000 €.
• Compensación a pagar (valor de su parte menos la deuda de su parte): 300.000 € − 140.000 € = 160.000 €.
• Quien se queda con la vivienda necesita, por tanto, una nueva hipoteca de 280.000 € (para cancelar la existente) + 160.000 € (para compensar a su expareja) = 440.000 € de capital.
• AJD de la extinción de condominio en Madrid (tipo 0,75% en este ejemplo): 600.000 € × 50% × 0,75% = 2.250 €.

El paso que mucha gente olvida: la liberación de deudor

Aquí está uno de los errores más costosos en este tipo de operaciones: firmar la extinción de condominio no libera automáticamente a quien se va de la responsabilidad frente al banco. Para dejar de ser deudor de la hipoteca, es imprescindible que el banco acepte expresamente esa liberación, normalmente mediante una novación o la formalización de una nueva hipoteca a nombre exclusivo de quien se queda con la vivienda. Sin ese consentimiento del banco, la persona que ya no es propietaria seguirá figurando como deudora en el CIRBE y respondiendo con su patrimonio de una vivienda que legalmente ya no le pertenece, algo que puede complicarle además el acceso a futuros préstamos.

Bonificaciones para jóvenes en algunas comunidades

Varias comunidades autónomas han introducido bonificaciones fiscales en el AJD de la extinción de condominio para menores de 35 años, especialmente en determinadas condiciones (por ejemplo, viviendas en municipios pequeños o zonas de reto demográfico). Estas bonificaciones cambian con frecuencia y varían mucho entre comunidades, por lo que conviene consultar la normativa vigente de la tuya en el momento en que necesites hacer esta operación.

Cómo protegerte antes de comprar: un pacto privado

Dado que una pareja no casada no tiene el marco legal automático de un matrimonio, es muy recomendable firmar un acuerdo privado (a veces llamado pacto de convivencia o contrato de pareja de hecho) antes o al mismo tiempo que la compra, estableciendo con claridad:

• El porcentaje de propiedad de cada uno y cómo se calculó.
• Qué ocurre con la vivienda si la relación termina (quién tiene preferencia para quedarse con ella, cómo se calcula la compensación).
• Cómo se reparten los gastos de mantenimiento, reformas o mejoras futuras de la vivienda, y cómo afectan estas al porcentaje de propiedad de cada uno si uno invierte más que el otro con el tiempo.

Registrarse como pareja de hecho en el registro correspondiente de tu comunidad autónoma puede aportar además ciertas protecciones legales adicionales (por ejemplo, en materia de herencia, ya que sin este registro ni matrimonio, la pareja no tiene derechos hereditarios automáticos entre sí), aunque no equivale completamente al régimen legal del matrimonio.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio registrarse como pareja de hecho para comprar una vivienda juntos?

No, puedes comprar una vivienda en comunidad de bienes sin necesidad de registrarte como pareja de hecho; el registro aporta beneficios adicionales (fiscales en algunas comunidades, hereditarios), pero no es un requisito para la compra en sí.

¿Qué pasa con la vivienda si uno de los dos fallece sin estar casados ni registrados como pareja de hecho?

Sin matrimonio ni pareja de hecho registrada (y sin testamento que lo prevea), el fallecido no transmite automáticamente su parte a su pareja, sino a sus herederos legales (hijos, padres u otros familiares según el orden sucesorio), lo que puede generar situaciones complejas con la vivienda. Es muy recomendable hacer testamento si compráis una vivienda juntos sin estar casados.

¿Puedo vender mi parte de la vivienda sin el consentimiento de mi pareja?

Puedes vender tu porcentaje de propiedad a un tercero, aunque tu expareja o copropietario tiene derecho de tanteo y retracto en determinados supuestos; en la práctica, suele ser más sencillo y habitual negociar la venta o la extinción de condominio directamente entre ambos copropietarios.

¿La extinción de condominio siempre está exenta de plusvalía municipal?

Con carácter general sí, al no considerarse una transmisión a efectos de este impuesto, aunque conviene confirmarlo con el ayuntamiento correspondiente, ya que la Agencia Tributaria ha intensificado la vigilancia sobre operaciones que puedan calificarse como una forma de eludir impuestos bajo la apariencia de una extinción de condominio.

Conclusión

Si compras una vivienda con tu pareja sin estar casados, asegúrate de que el porcentaje de propiedad reflejado en la escritura coincide con lo que cada uno aporta realmente, para evitar problemas fiscales por una donación encubierta. Ten muy presente que, frente al banco, ambos respondéis solidariamente del 100% de la deuda, con independencia de vuestro porcentaje de propiedad. Y si la relación termina, la extinción de condominio suele ser la vía más eficiente fiscalmente, siempre que consigáis que el banco libere formalmente de la deuda a quien deja de ser propietario.

Este artículo tiene una finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal o fiscal personalizado. Antes de comprar una vivienda en pareja sin estar casados, o de formalizar una extinción de condominio, consulta con un notario, gestor o abogado especializado en tu situación concreta.