¿Qué pasa con la hipoteca en un divorcio?
Uno de los aspectos más delicados de cualquier divorcio, junto con la custodia de los hijos, es qué ocurre con la vivienda familiar y su hipoteca. La confusión más habitual y más costosa es pensar que el convenio regulador firmado ante el juez resuelve automáticamente la situación frente al banco. No es así, y entenderlo a tiempo puede evitarte problemas serios en el futuro. En este artículo te explicamos exactamente qué ocurre, paso a paso.
El aviso más importante: el banco no es parte del convenio regulador
El convenio regulador (el documento que aprueba el juez con los acuerdos del divorcio) puede establecer, por ejemplo, que a partir de ahora solo uno de los excónyuges pagará la hipoteca. Sin embargo, ese acuerdo solo vincula a los dos excónyuges entre sí, no al banco. Si la hipoteca sigue formalizada a nombre de ambos, el banco puede seguir reclamando el pago íntegro a cualquiera de los dos, con independencia de lo que diga el convenio, hasta que se formalice un cambio real de titularidad aceptado por la propia entidad.
Esto significa que, si tu expareja deja de pagar la parte que le correspondía según el convenio, el banco puede reclamarte a ti el 100% de la deuda, y después tendrías que reclamar a tu expareja por la vía civil la parte que le correspondía asumir. Además, mientras la titularidad hipotecaria no se resuelva, ambos seguís figurando como deudores ante el banco y en el CIRBE, lo que puede complicar que cualquiera de los dos consiga un préstamo nuevo en el futuro.
Uso de la vivienda vs. propiedad de la vivienda: no es lo mismo
El convenio regulador establece habitualmente a quién se atribuye el uso de la vivienda familiar, normalmente al progenitor que se queda con la custodia de los hijos menores, con independencia de quién sea el propietario. Es importante no confundir esto con la titularidad de la propiedad ni con la responsabilidad de la hipoteca: puedes tener asignado el uso de la vivienda y, aun así, no ser el único obligado a pagar la hipoteca (o viceversa), según lo que se haya acordado específicamente en cada punto del convenio.
Las opciones reales para resolver la hipoteca
| Opción | En qué consiste |
|---|---|
| Vender la vivienda a un tercero | Se cancela la hipoteca con el precio de la venta; es, en muchos casos, la solución más limpia si ninguno de los dos quiere o puede quedarse con la vivienda en solitario |
| Extinción de condominio / liquidación de gananciales | Uno de los excónyuges se queda con la vivienda completa, compensando económicamente al otro, y asume en solitario la hipoteca (con la aceptación del banco) |
| Mantener a ambos como titulares | Solución temporal, con el riesgo de que ambos sigáis respondiendo solidariamente de forma indefinida ante el banco |
La opción de extinción de condominio (dentro de la liquidación de la sociedad de gananciales, si estabais casados en este régimen) suele ser la más habitual cuando uno de los dos quiere conservar la vivienda, ya que además cuenta con un tratamiento fiscal especialmente favorable en el contexto de un divorcio, como veremos a continuación.
La fiscalidad favorable específica del divorcio
A diferencia de una pareja no casada (donde estas operaciones también existen, pero con matices distintos), el divorcio cuenta con varios beneficios fiscales específicos:
- Plusvalía municipal exenta: la transmisión de la vivienda entre cónyuges en el momento de liquidar la sociedad de gananciales está exenta de este impuesto. Si posteriormente se vende a un tercero, la plusvalía sí se pagará de forma habitual sobre la parte de ganancia generada.
- AJD en la adjudicación, no ITP completo: al igual que en la extinción de condominio entre parejas no casadas, cuando uno de los excónyuges se queda con la totalidad de la vivienda compensando al otro dentro de la liquidación de gananciales, la operación tributa por AJD sobre el exceso de adjudicación, no por el ITP completo de una compraventa.
- Exención por reinversión en el IRPF: si la vivienda era tu residencia habitual y reinviertes el importe que obtienes (al venderla o al recibir la compensación) en una nueva vivienda habitual, puedes aplicar la exención por reinversión sobre la ganancia patrimonial generada.
Una novedad judicial reciente muy relevante
En mayo de 2026, el Tribunal Supremo (sentencia de 27 de mayo de 2026) reforzó una interpretación especialmente favorable para quien se ve obligado a abandonar la vivienda familiar tras un divorcio: confirmó que la exención por reinversión en vivienda habitual sigue aplicando al excónyuge que transmite su parte de la vivienda familiar y reinvierte ese dinero en una nueva vivienda habitual, aunque hubiera dejado de residir en la vivienda familiar más de dos años antes como consecuencia directa de la sentencia de divorcio y la atribución del uso a su expareja e hijos. Antes de esta sentencia, existía cierta inseguridad sobre si se perdía este beneficio fiscal al llevar tanto tiempo sin vivir allí; ahora queda claro que no se penaliza fiscalmente a quien tuvo que irse por una decisión judicial, no por voluntad propia.
¿Puedo seguir deduciéndome la hipoteca si pago el 100% pero solo soy propietario al 50%?
Es una situación relativamente frecuente: el convenio regulador ordena a uno de los excónyuges asumir el pago íntegro de las cuotas, aunque la propiedad de la vivienda siga repartida al 50%. El TEAC ha resuelto que, en el marco del régimen transitorio de deducción por vivienda habitual (compra anterior a 2013), quien paga la totalidad de las cuotas por mandato judicial puede deducirse el 100% de lo pagado, aunque formalmente solo sea propietario de la mitad del inmueble. Lo explicamos también, junto con el resto de la deducción por vivienda habitual, en nuestro artículo sobre deducción por vivienda habitual en la hipoteca: ¿sigue vigente?.
¿Qué pasa si el banco no acepta el cambio de titularidad?
Este es un riesgo real que conviene anticipar: el banco no está obligado a aceptar que uno de los excónyuges se quede como único titular de la hipoteca. Puede negarse si considera que esa persona no tiene, por sí sola, la solvencia suficiente para asumir toda la deuda. En ese caso, las alternativas son:
- Buscar una nueva hipoteca en otra entidad que sí acepte asumir en solitario la deuda (a menudo mediante subrogación), incluyendo, si es necesario, el importe adicional para compensar al otro excónyuge.
- Aportar un avalista o garantía adicional que refuerce la solvencia de quien se queda con la vivienda.
- Si ninguna de estas opciones es viable, valorar la venta de la vivienda a un tercero como salida más realista.
Preguntas frecuentes
¿El convenio regulador protege a quien se marcha de la vivienda frente a futuras reclamaciones del banco?
No, salvo que el banco haya aceptado formalmente liberar a esa persona de la deuda. El convenio regula la relación entre los excónyuges, pero no es oponible al banco si este no lo ha suscrito o aceptado expresamente.
¿Qué pasa si mi expareja dejó de pagar su parte y el banco me reclama todo a mí?
Puedes pagar la deuda reclamada y, después, reclamar a tu expareja por vía civil la parte que le correspondía según el convenio regulador, ya que frente a ti (aunque no frente al banco) el convenio sí es plenamente válido y exigible.
¿Debo esperar a que termine todo el proceso de divorcio para resolver la hipoteca?
No es recomendable dejarlo pendiente más de lo necesario: cuanto antes se resuelva la titularidad hipotecaria (venta, extinción de condominio con aceptación del banco, o cualquier otra vía), antes dejaréis de estar ambos expuestos a una responsabilidad solidaria indefinida.
¿La exención de plusvalía municipal aplica también si no estábamos casados, sino en pareja de hecho?
El régimen de exenciones específico del divorcio está pensado para matrimonios con liquidación de sociedad de gananciales; en parejas no casadas, la operación equivalente (extinción de condominio) tiene un tratamiento fiscal distinto, que explicamos en nuestro artículo sobre hipoteca conjunta entre no casados: cómo repartir la propiedad.
Conclusión
El convenio regulador de un divorcio establece los acuerdos entre los excónyuges, pero no resuelve por sí solo la situación de la hipoteca ante el banco: mientras la titularidad hipotecaria no cambie formalmente, ambos seguís respondiendo solidariamente de toda la deuda. Resolved esta cuestión cuanto antes, ya sea vendiendo la vivienda, mediante una liquidación de gananciales con extinción de condominio, o buscando una nueva hipoteca en solitario, y tened en cuenta que el divorcio cuenta con un tratamiento fiscal específico (plusvalía exenta, posible exención por reinversión) que puede aliviar bastante el coste de la operación.
Este artículo tiene una finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal o fiscal personalizado. Cada divorcio tiene circunstancias particulares; consulta con un abogado de familia y un asesor fiscal antes de tomar decisiones sobre tu vivienda y tu hipoteca.